Рынок недвижимости, сектор рыночной экономики, сфера товарного обмена, включающая передачу прав собственности на объекты недвижимости и процессы управления рынком (создание, использование и обмен объектов недвижимости). На Р. н. решаются также задачи, связ. с созданием и использованием полезных свойств недвижимости, с защитой прав собственника; осуществляется формирование цен на объекты и услуги. К объектам Р. н. относятся земельные участки, обособл. водоемы и все, что прочно связано с землей (объекты, перемещение к-рых без ущерба невозможно), в т. ч. леса, здания, сооружения производств. и культ.-развлекат. назначения, многоквартирные жилые дома, квартиры; помещения (в домах нежилого назначения, домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т. д.). Важная черта недвижимости — обязательность гос. регистрации. При анализе Р. н. проводятся: мониторинг Р. н. (сбор информ., ее предварит. обработка, оценка текущего состояния показателей); исслед. Р. н., в т. ч. пространств.-параметрич. закономерностей изменения показателей; прогнозирование развития рынка (исслед. факторов, влияющих на изменение показателей). Результаты анализа позволяют прогнозировать тенденции развития Р. н.: ценовую ситуацию, конъюнктуру спроса и предложения, объемы возможных операций (натур. оборот рынка) и ден. оборота рынка, состояние платежеспособного спроса, предпочтения потребителей, состояние законодат., нормативной, методич. базы и т. д. В Челябинской обл. ежегодно происходит ок. 500 тыс. сделок с недвижимостью. Их осн. объекты — земельные участки и жилье.
Рынок жилья — совокупность сделок, в результате к-рых права на жилые помещения передаются др. собственнику. До нач. 1990-х гг. граждане удовлетворяли свои жил. потребности гл. обр. за счет жилья, получаемого на условиях договора найма в пользование из гос. и общест. жилого фонда, и лишь небольшая часть населения — за счет индивид. стр-ва, в т. ч. через жил. и жил.-строит. кооперативы. В связи с переходом к рыночной экономике изменились способы решения жил. проблем: распределение жилья, построенного за счет гос. капитальных вложений, заменялось преим. его стр-вом и приобретением за счет собств. средств граждан. Осн. законодат. актами, регулирующими жил. отношения в условиях перехода к рыночной экономике, явились законы РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (1991) и «Об основах федеральной жилищной политики» (1992). В Гражд. кодексе РФ (1995) указаны в качестве способов приобретения жилья: создание недвижимого имущества (право собственности на жилое помещение возникает в случаях, когда гражданин, обладая необходимыми правами на земельный участок, возводит на нем жилье) или приобретение права собственности на основании сделки об отчуждении жилого помещения (договора купли-продажи, мены, дарения и т. д.). Второй — самый распространенный. Правовое регулирование этого способа, особенно системы условий приобретения права собственности на жилые помещения по договору купли-продажи с привлечением заемных средств, т. н. ипотечного жил. кредитования, осуществляется на основании законов «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотечных ценных бумагах» и др. В Гражд. кодексе указывается также, что основанием для возникновения права собственности на жилое помещение продолжает оставаться полн. выплата паевого взноса. Востреб. способом приобретения права собственности на жилое помещение стало участие физ. и юрид. лиц в долевом стр-ве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Сохраняют свое значение и способы возникновения права собственности на жилое помещение через его приватизацию (бесплатную передачу в собственность гражданам занимаемых ими жилых помещений в гос. и муниципальном жил. фонде) и наследование, возникновение права собственности в силу многолетнего использования и т. д. Приобретение жилья на правах собственности позволило гражданам эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимости, выступать с ней на Р. н., свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. По состоянию на 2005, жил. фонд Чел. обл. насчитывал 71,3 млн м2, из к-рых 75% находилось в частной собственности. Об активном формировании обл. рынка жилья свидетельствуют данные о кол-ве действий, соверш. регистрирующим органом (см. табл. 1). В 2005 по сравнению с 1998 кол-во действий, совершаемых с жилыми помещениями, увеличилось в 7 раз. На эту категорию сделок приходилось примерно 70% регистрационных действий.
Рынок земель — ин-т, посредством к-рого осуществляется деят-сть, связ. с передачей прав на земельный участок (покупка, продажа, аренда, мена и т. д.). Многообразие форм собственности на землю и платность землепользования, появившиеся в России в 1990-х гг., создали объективные условия для становления рынка земель (см.: Предоставление земель в пользование; Распределение земель по формам собственности). Но развитие рынка земель тормозило отсутствие разграничения земель между РФ, ее субъектами и МО, инвентаризации земель, гос. учета и регистрации прав на объекты недвижимости, передаваемые в процессе осуществления реформы, включая приватизацию, в частную собственность. Начало первичному Р. н. положила массовая приватизация. Но даже после 15-летней работы по осуществлению реформ гос-во не располагало сведениями о кол-ве, качестве, стоимости земли и связ. с ней недвижимости, а мн. собственники не имели надлежащим образом оформл. документов на право собственности. Реформирование собственности на землю и иную недвижимость требовало быстрого описания объектов, поэтому на начальном этапе такая процедура была максимально упрощена: не проводилась техн. инвентаризация, не составлялись паспорта, не идентифицировались адреса, практически не осуществлялось межевание границ земельных участков, к-рые выделялись без учета факторов, влияющих на их дальнейшее использование. Фактически недвижимость передавалась в частные руки на основании деклараций будущих собственников. Последствия такого подхода к делу начали проявляться с введением в действие федерального закона (ФЗ) «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрирующие органы требовали от заявителей документы, однозначно определяющие объекты земли, недвижимости, на к-рые закреплялись права собственности (адрес, этажность зданий, площадь земельного участка и т. п.). В этой связи постоянно возникали ситуации, когда данные плана приватизации не соответствовали данным техн. паспорта и т. п. Регистрацию прав на такие объекты откладывали. Порядок продажи земельных участков был несовершенен. Рынок земель отличался от рынка др. недвижимости (его сделки ущемляли интересы об-ва в целом и людей, не имеющих к участкам никакого отношения). Гражд. и Земельный кодексы РФ установили неразрывную связь земли с располож. на ней объектами недвижимости. ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (2001) указал собственником земельных участков того, кому до приватизации принадлежали находящиеся на них здания, строения и сооружения. Формально право собственности на земли поселений, с.-х. назначения, промплощадки и т. п. существует с 1992. Но мн. предпр. не выкупили занимаемую землю, продолжали пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. ФЗ «О введении Земельного кодекса РФ» обязал всех владельцев до 2010 выкупить занимаемый участок либо взять в аренду. В ряде регионов выкупную цену на земельные терр. под объектами недвижимости подняли до макс. размера — 10—17-кратной ставки налога. В Челябинской обл. была установлена миним. цена — 3—5-кратная ставка налога. Продажа участков позволила сформировать целостный земельно-имуществ. комплекс, активизировать вторичный рынок. При обороте земли стали предъявляться повыш. требования к системе гос. учета и регистрации земельных участков, соблюдению всех налож. на них обременений и сервитутов (право огранич. пользования чужим земельным участком). Изменения в Градостроит., Земельном и Налоговом кодексах РФ ввели доступную процедуру оформления документов, использование процедур конкурсной продажи гос. и муниципальной недвижимости и земельных участков, механизм налогообложения земельных участков на основе кадастровой стоимости (см. Кадастр земель). Уровень развития рынка земель характеризуется кол-вом заключ. сделок по аренде и продаже гос. и муниципальных земель, купле-продаже земельных участков гражданами и орг-циями, наследованию, дарению, залогу и др. видам сделок. Структура сделок с земельными участками и их продажа в 2005—07 представлена Управлением федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Челябинской обл. в табл. 2, З. В Челябинской обл. большая доля сделок по продаже земельных участков гражданами и юрид. лицами приходилась на участки, используемые для личного подсобного х-ва, индивид. жил. стр-ва и садоводства. Цены на земельные участки значит. варьировались в зависимости от спроса и предложения, местоположения, цели использования и др. условий. Уже продолжит. время сохраняются крайне малые объемы залоговых сделок. Мн. коммерч. банки не готовы к осуществлению таких операций с земельными участками. Осн. причиной этого является огранич. и несвоеврем. информ. о рыночных ценах на землю. Для большинства граждан ипотечный кредит недоступен в связи с отсутствием средств, позволяющих вернуть залож. землю. Создание гос. кадастра недвижимости, проведение зонирования земель, массовой оценки недвижимости для последующего налогообложения, развитие конкуренции на рынке услуг по подготовке градостроит. и проектной документации, землеустройству, формированию и техн. описанию недвижимости, а также введение доступных процедур предоставления земель из гос. и муниципальной собственности и регулирование правоотношений, возникающих по поводу недвижимости, повлияют на развитие Р. н. и привлечение инвестиций в реальный сектор экономики.
